任意売却と競売の違い
一般的に一戸建て住宅にしても分譲マンションにしても銀行などを通じて住宅金融公庫からローンの借り入れをして購入します。
順調にローンを支払っているのであれば何ら問題はないのですが、勤務先の業績不振による給与の引き下げや倒産・リストラによる離職などによって収入の低下もしくは無収入の状態になりますと、当然ローンの支払いにも影響が出てくるわけです。
そうなると、ローンの支払いを滞納する前に、その住宅や土地を売却をしてその売却価格をローンの残債に当てる、ということになります。これを任意売却と言います。
しかし現実的にはローンの滞納をしてしまう前にその住宅に買い手が付いてスムーズに売却ができるとは限りません。形としては その住宅に居住したままの状態で売り出しにかけるわけですから、そう簡単に買い手が付くケースは少ないのが現実です。
都合よくアパートへ移転して空き家の状態で売却することも可能ですが、移転するにもそれ相応の費用がかかってしまいます。
こういった場合、不動産会社に相談して買い手を捜してくれる仲介を依頼するか、不動産の買取りを専門に行っている不動産会社に売却を依頼したほうがスムーズに進むことが多いでしょう。
この任意売却とは違い、ローンの滞納が発生してしまった場合はローンの借り入れ時に加入した保証協会がローンの立替払いをします。この時点で債権が住宅ローン会社から保証協会へ移転してしまいます。
こうなりますと債権者である保証協会は地方裁判所へ競売の手続きを行うことになります。競売になりますと裁判所から執行官が現れて、その住宅の外部・内部の写真を撮り 資料を作成し公示することになります。
この公示をもとに買受希望者が入札価格を提示して、一番高額で提示した者が買受人となります。買受人は債務者（その住宅に住んでいる人）に対して住宅の明け渡しを要求します。
明け渡し期日を過ぎても明け渡しがなされない場合、買受人は裁判所に対して強制執行の申し出を行います。強制執行とは強制的に住宅から居住者全員を追い出す形となり社会的風評を含め居住者にとって かなりダメージが残る結末となってしまします。
競売になりますと買受けを希望する者（個人または法人）はその住宅の近隣にどんな人たちが住んでいるのかを調査することも多いようです。
ですから競売になった時点で、近隣者と会って話をするケースも少なくないようで、明言はしないものの競売になった事実が近隣の人たちにも知られることも多いようなので、極力 この事態だけは避けたいものです。
